Esta orientação analisa especificamente a situação da pessoa física proprietária de imóveis próprios que recebe aluguéis, sem considerar, neste estudo, a atividade de imobiliária, administração de imóveis de terceiros, corretagem, incorporação ou loteamento.
1. Objetivo desta orientação
A Reforma Tributária do consumo introduziu o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), alterando profundamente a tributação das operações com bens e serviços.
No setor imobiliário, a legislação criou um regime específico para as operações com imóveis, com regras próprias para venda, locação, cessão onerosa, arrendamento, incorporação e outras operações.
Entretanto, é fundamental não confundir uma imobiliária com uma pessoa física que possui imóveis próprios e recebe aluguel. São situações juridicamente e tributariamente diferentes.
A Reforma Tributária não significa que todo proprietário de imóvel que recebe aluguel passará automaticamente a pagar IBS e CBS.
A legislação estabeleceu critérios específicos para que a pessoa física seja considerada contribuinte do regime regular em relação às operações imobiliárias.
2. Quem é o contribuinte analisado?
Esta orientação considera uma pessoa física que:
- possui imóveis em seu patrimônio pessoal;
- aluga esses imóveis;
- recebe os aluguéis diretamente;
- não presta serviços de administração imobiliária a terceiros;
- não está sendo analisada como incorporadora ou loteadora;
- não está sendo analisada como empresa imobiliária.
O objetivo é verificar quando essa pessoa física poderá ser alcançada pelo IBS e pela CBS em razão da exploração econômica de seus próprios imóveis.
3. O proprietário de imóveis entra automaticamente no IBS e na CBS?
Não.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu critérios específicos para o enquadramento da pessoa física que realiza operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis.
Para o enquadramento em razão das operações de locação, a legislação considera, entre outros requisitos, a receita anual das operações e a quantidade de imóveis distintos.
Em regra, para que a pessoa física seja considerada contribuinte em relação à locação, devem ser observados simultaneamente os critérios legais relacionados:
- ao limite de receita estabelecido na legislação; e
- à exploração de mais de três imóveis distintos.
A legislação estabeleceu originalmente o valor de R$ 240.000,00, sujeito à atualização pelo IPCA.
Por essa razão, sistemas e análises profissionais não devem tratar R$ 240.000,00 como um valor imutável. O correto é utilizar o limite legal vigente e atualizado.
4. Os dois critérios precisam ser analisados em conjunto
Um erro comum seria analisar somente o valor dos aluguéis ou somente a quantidade de imóveis.
Para a regra específica de locação da pessoa física, os critérios devem ser analisados conjuntamente, conforme a legislação.
| Exemplo | Imóveis locados | Receita anual | Análise |
|---|---|---|---|
| A | 1 imóvel | R$ 120.000 | Não atende simultaneamente aos critérios de quantidade e receita. |
| B | 3 imóveis | R$ 300.000 | A quantidade de imóveis, isoladamente, não atende ao critério de mais de três imóveis. |
| C | 6 imóveis | R$ 180.000 | A quantidade é elevada, mas a receita não supera o limite legal. |
| D | 5 imóveis | R$ 360.000 | Exemplo que atende aos dois critérios, observadas as demais regras legais. |
5. E se a receita ultrapassar o limite durante o próprio ano?
A legislação também estabelece uma regra específica para situações em que, durante o próprio ano-calendário, a receita ultrapassa determinado percentual do limite legal.
A pessoa física poderá ser alcançada pela regra de enquadramento no próprio ano quando a receita superar em 20% o limite aplicável, observados os demais requisitos legais.
Exemplo meramente didático
O exemplo utiliza o valor nominal de R$ 240.000,00 apenas para demonstrar a metodologia. O limite legal deve ser atualizado conforme a legislação.
6. O IRPF deixa de existir?
Este é um dos pontos mais importantes para o proprietário.
Caso a pessoa física seja enquadrada como contribuinte do IBS e da CBS em razão da exploração imobiliária, isso não significa que o imposto de renda sobre os aluguéis deixará de existir.
A análise poderá envolver, portanto:
Consequentemente, a pergunta correta não é apenas: "Quanto será o IBS/CBS?"
A pergunta economicamente relevante será:
A resposta deverá considerar a tributação do consumo sobre a locação juntamente com a tributação da renda, além das regras específicas aplicáveis ao patrimônio imobiliário.
7. A locação recebeu tratamento favorecido
A Reforma Tributária estabeleceu tratamento específico para operações com bens imóveis.
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a legislação prevê redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS.
Isso significa que não se deve simplesmente aplicar a alíquota padrão integral do IBS + CBS sobre o aluguel.
Se, apenas para fins de simulação, uma determinada alíquota padrão fosse de 27%, uma redução de 70% faria com que restassem 30% da alíquota.
27% × 30% = 8,10%
O percentual de 8,10% é apenas um exemplo hipotético. Não deve ser utilizado como alíquota definitiva no cálculo de tributos.
8. A alíquota definitiva ainda é fundamental para o cálculo
É importante separar claramente legislação e simulação.
A legislação já estabeleceu a redução aplicável às operações de locação, mas isso não significa que todos os parâmetros necessários para determinar a carga futura estejam definitivamente consolidados em um único percentual.
Por isso, qualquer estudo realizado antes da definição dos parâmetros definitivos deve apresentar expressamente que os valores são:
- hipotéticos;
- estimativos;
- dependentes das alíquotas de referência aplicáveis;
- sujeitos às regras de transição e regulamentação.
9. Redutor social para imóvel residencial
A Reforma criou também uma importante regra para a locação residencial: o redutor social.
Nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis residenciais, a legislação prevê uma dedução mensal da base de cálculo, por imóvel, no valor legalmente estabelecido, originalmente de R$ 600,00 por mês, com atualização conforme as regras legais.
O benefício é limitado à própria base de cálculo e deve ser aplicado de acordo com os requisitos estabelecidos na legislação.
Imagine um imóvel residencial alugado por R$ 3.000,00 mensais.
Utilizando o valor nominal de R$ 600,00 apenas como exemplo:
R$ 3.000,00 − R$ 600,00 = R$ 2.400,00
A lógica demonstrativa seria a aplicação do IBS/CBS sobre a base após o redutor, observadas todas as condições legais.
10. Imóvel comercial não possui o mesmo redutor social
É importante distinguir a natureza do imóvel.
O redutor social de R$ 600,00 está relacionado à locação de imóvel residencial.
Assim, uma sala comercial, loja, galpão ou outro imóvel utilizado para atividade empresarial não deve receber automaticamente o mesmo tratamento.
Isso não elimina, entretanto, a redução de alíquota específica aplicável às operações de locação.
11. O momento do fato gerador da locação
Nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a legislação estabelece regra específica para o momento da ocorrência do fato gerador.
Para a locação, a ocorrência está vinculada ao momento do pagamento.
Isso representa uma diferença relevante em relação a uma análise baseada simplesmente no valor contratual do aluguel.
Contrato de locação: R$ 8.000,00 mensais.
Se determinado aluguel previsto contratualmente não for efetivamente pago, a análise do IBS/CBS deverá observar a regra específica aplicável ao momento do pagamento.
12. Locação residencial e locação comercial
| Característica | Imóvel residencial | Imóvel comercial |
|---|---|---|
| Locação sujeita ao regime imobiliário | Sim, quando presentes os requisitos legais | Sim, quando presentes os requisitos legais |
| Redução de 70% da alíquota | Aplicável à locação, conforme legislação | Aplicável à locação, conforme legislação |
| Redutor social de R$ 600 | Sim, observados os requisitos legais | Não se aplica pelo simples fato de ser imóvel comercial |
| IRPF | Continua sendo objeto de análise própria | |
13. Um exemplo completo de simulação
Para demonstrar a lógica, considere um proprietário pessoa física que possua:
- 5 imóveis;
- todos alugados;
- receita total de R$ 30.000,00 por mês;
- receita anual de R$ 360.000,00.
Esse exemplo ultrapassa o limite nominal de R$ 240.000,00 utilizado para demonstração e possui mais de três imóveis.
Considerando, exclusivamente para fins didáticos, que todos os imóveis sejam residenciais e que a alíquota padrão hipotética de IBS + CBS seja de 27%:
Simulação hipotética
Esta simulação não representa imposto efetivamente devido. O resultado é exclusivamente ilustrativo e depende das alíquotas, limites atualizados, regras de cálculo e demais parâmetros vigentes no período da apuração.
14. O proprietário poderá simplesmente repassar o imposto ao inquilino?
Não existe uma resposta econômica única para essa questão.
Embora o tributo seja devido pelo contribuinte segundo as regras legais, o impacto econômico pode ser parcialmente ou integralmente incorporado ao preço do aluguel, dependendo das condições do mercado.
Entre os fatores que deverão ser avaliados estão:
- tipo do imóvel;
- localização;
- valor de mercado do aluguel;
- oferta de imóveis semelhantes;
- poder de negociação do proprietário;
- perfil do locatário;
- finalidade residencial ou comercial;
- existência ou não de possibilidade de aproveitamento de créditos pelo locatário.
Portanto, não é tecnicamente correto afirmar que todo IBS/CBS será automaticamente repassado ao inquilino.
15. Locatário pessoa física x locatário pessoa jurídica
Locatário pessoa física
A relação econômica tende a ser mais sensível ao preço final do aluguel, pois o locatário normalmente atua como consumidor final.
Locatário pessoa jurídica
A análise pode ser diferente, especialmente em razão das regras de não cumulatividade e eventual apropriação de créditos, conforme a situação concreta.
Impacto econômico
A existência de tributação não significa automaticamente aumento equivalente no aluguel. A negociação dependerá do mercado.
16. Locação por temporada
A locação por temporada merece atenção especial.
A legislação estabelece tratamento específico para a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos, quando realizada por contribuinte sujeito ao regime regular.
Nessas circunstâncias, a legislação prevê tratamento específico relacionado às operações de hotelaria.
17. O proprietário precisará ter CNPJ?
Este é um dos pontos que mais chamam a atenção dos proprietários.
A inscrição no CNPJ, quando exigida para a pessoa física contribuinte, não transforma a pessoa física em pessoa jurídica.
Trata-se de uma obrigação cadastral destinada a permitir o funcionamento do novo sistema tributário e o cumprimento das obrigações correspondentes.
O cronograma foi alterado em 2026 e a obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e de emissão dos documentos fiscais para pessoas físicas contribuintes da CBS foi prorrogada para 1º de janeiro de 2027.
O proprietário continuará sendo pessoa física para fins jurídicos e patrimoniais, embora possa ter uma inscrição no CNPJ para fins tributários e de cumprimento das obrigações relacionadas ao IBS/CBS.
18. Obrigações fiscais e documentação
Para o proprietário que efetivamente estiver sujeito ao IBS/CBS, a Reforma não representa apenas uma mudança no valor do imposto.
Haverá necessidade de maior organização das informações relacionadas aos imóveis e aos contratos.
Entre os dados que deverão ser acompanhados estão:
- identificação do imóvel;
- Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB, quando aplicável;
- matrícula;
- endereço;
- natureza residencial ou comercial;
- valor do aluguel;
- contrato;
- identificação do locatário;
- data e valor efetivamente recebido;
- documentos fiscais;
- informações necessárias para apuração do IBS e da CBS.
19. A importância do CIB
O Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB integra a estrutura de identificação dos imóveis utilizada no ambiente do Sinter.
A tendência é de que a identificação individualizada dos imóveis ganhe importância cada vez maior na administração tributária.
Para proprietários com vários imóveis, recomenda-se manter organizada a correspondência entre:
- imóvel;
- matrícula;
- CIB;
- proprietário;
- contrato;
- locatário;
- valor do aluguel;
- recebimentos.
20. A situação em 2026
O ano de 2026 representa o início da fase de teste e transição da Reforma Tributária do consumo.
Para 2026, a Receita Federal informa alíquota de teste de:
CBS
Alíquota de teste prevista para 2026.
IBS
Alíquota de teste prevista para 2026.
Transição
Ano previsto para conclusão da transição para o novo modelo.
As regras de 2026 devem ser interpretadas dentro do regime de transição, inclusive quanto ao cumprimento das obrigações acessórias e às regras de compensação previstas para o período.
21. O que muda a partir de 2027?
A partir de 2027, o novo sistema passa a ganhar relevância econômica muito maior, especialmente com a implantação da CBS e o avanço da substituição gradual dos tributos atuais.
Para o proprietário de imóveis, isso significa que o planejamento deverá considerar uma transição progressiva, e não uma mudança instantânea.
Ano de teste
Nova etapa
Transição
Novo modelo
22. A Reforma pode tornar interessante uma holding imobiliária?
Este é um dos questionamentos que provavelmente crescerá entre os proprietários de imóveis.
Entretanto, não é tecnicamente correto afirmar que a Reforma Tributária, isoladamente, torna obrigatória ou automaticamente vantajosa a criação de uma holding patrimonial.
A comparação entre manter os imóveis na pessoa física e transferi-los para uma pessoa jurídica deve considerar diversos fatores.
| Aspecto | O que analisar |
|---|---|
| Tributação na PF | IRPF e eventual IBS/CBS sobre as operações imobiliárias. |
| Tributação na PJ | Regime tributário, IBS/CBS, IRPJ, CSLL e demais efeitos. |
| Transferência dos imóveis | ITBI, registros, custos cartorários e demais efeitos. |
| Ganho de capital | Possíveis efeitos tributários na transferência e alienação. |
| Sucessão | Planejamento patrimonial e sucessório. |
| Administração | Custos contábeis, fiscais e societários. |
| Distribuição de resultados | Regras tributárias aplicáveis à distribuição dos resultados. |
23. Não se deve tomar uma decisão apenas pelo percentual do IBS/CBS
A criação de uma pessoa jurídica exclusivamente para reduzir a tributação sobre aluguel pode gerar uma falsa economia.
A decisão deve comparar o patrimônio como um todo.
Por isso, antes de qualquer transferência de imóveis para uma PJ, devem ser avaliados pelo menos:
- valor dos imóveis;
- valor dos aluguéis;
- quantidade de imóveis;
- tipo de cada imóvel;
- perfil dos locatários;
- prazo dos contratos;
- custo de constituição e manutenção da PJ;
- tributação atual da pessoa física;
- tributação projetada da pessoa jurídica;
- eventual ITBI;
- eventual ganho de capital;
- planejamento sucessório;
- custos cartorários e registrais.
24. Quatro cenários que merecem simulação
| Cenário | Perfil | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| 1 | PF → imóvel residencial → locatário PF | Preço final e eventual impacto do IBS/CBS para consumidor final. |
| 2 | PF → imóvel residencial → locatário PJ | Possível impacto econômico relacionado aos créditos do locatário. |
| 3 | PF → imóvel comercial → locatário PJ | Tributação, documentação fiscal e impacto econômico da operação. |
| 4 | PF → vários imóveis → receita elevada | Possível enquadramento no IBS/CBS e necessidade de planejamento. |
25. O grande risco é analisar somente o aluguel
Um proprietário pode pensar:
Essa pergunta, isoladamente, não é suficiente.
É necessário saber:
- quantos imóveis o proprietário possui;
- quantos estão alugados;
- qual a receita anual;
- qual o limite legal atualizado;
- se o imóvel é residencial ou comercial;
- se há redutor social;
- qual a natureza do contrato;
- qual o perfil do locatário;
- se há locação por temporada;
- se o proprietário está sujeito ao regime regular;
- qual será a alíquota de referência;
- qual será a carga total considerando também o IRPF.
26. O que o proprietário deve fazer agora?
- Levantar todos os imóveis pertencentes à pessoa física.
- Identificar quais imóveis estão alugados e quais estão desocupados.
- Separar imóveis residenciais de imóveis comerciais.
- Levantar o valor mensal e anual dos aluguéis.
- Organizar contratos e comprovantes de recebimento.
- Identificar o perfil de cada locatário.
- Verificar a situação cadastral e o CIB dos imóveis, quando aplicável.
- Avaliar o eventual enquadramento no IBS/CBS.
- Simular a carga tributária futura.
- Comparar a manutenção dos imóveis na pessoa física com eventual estrutura patrimonial em pessoa jurídica.
27. Conclusão da FARO CONTÁBIL
A Reforma Tributária representa uma mudança importante para o proprietário de imóveis que explora seu patrimônio por meio de locação.
Entretanto, a conclusão não deve ser generalizada.
Nem todo proprietário de imóvel passará automaticamente a recolher IBS e CBS.
A legislação criou critérios específicos para determinar quando a pessoa física que realiza operações de locação será considerada contribuinte do regime regular.
Para aqueles que efetivamente estiverem enquadrados, a locação terá tratamento específico, com redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS e, no caso de determinados imóveis residenciais, possibilidade de utilização do redutor social.
Ao mesmo tempo, a incidência do IBS e da CBS não elimina a necessidade de analisar a tributação pelo IRPF.
O proprietário não deverá mais analisar seu patrimônio imobiliário apenas pela pergunta: "Quanto pago de imposto sobre o aluguel?"
A análise deverá evoluir para:
"Qual é a carga tributária total do meu patrimônio imobiliário e qual estrutura será mais eficiente durante e após a transição?"
28. Diagnóstico recomendado
Para proprietários com quantidade relevante de imóveis ou receita expressiva de locação, recomenda-se realizar um diagnóstico individualizado contendo:
| Etapa | Análise |
|---|---|
| 01 | Mapeamento completo do patrimônio imobiliário. |
| 02 | Apuração da receita anual de locação. |
| 03 | Verificação da quantidade de imóveis distintos. |
| 04 | Verificação do enquadramento no IBS/CBS. |
| 05 | Identificação de imóveis residenciais e comerciais. |
| 06 | Aplicação dos redutores legalmente previstos. |
| 07 | Simulação do IBS e da CBS com premissas expressamente identificadas. |
| 08 | Comparação com a tributação pelo IRPF. |
| 09 | Projeção durante o período de transição. |
| 10 | Estudo comparativo PF × PJ, quando economicamente justificável. |
29. Observação sobre as simulações
As simulações apresentadas nesta orientação que utilizam alíquotas hipotéticas têm finalidade exclusivamente demonstrativa.
A utilização de percentuais estimados não representa apuração definitiva de IBS ou CBS.
As alíquotas, limites, regulamentações, obrigações acessórias e demais parâmetros do novo sistema deverão ser acompanhados durante o período de transição.
30. Base legal e referências técnicas
Lei Complementar nº 214/2025 – Institui o IBS, a CBS e estabelece o regime específico aplicável às operações com bens imóveis, incluindo regras para locação, cessão onerosa, arrendamento, redutores e enquadramento da pessoa física.
Lei Complementar nº 227/2026 – Alterações posteriores relacionadas à regulamentação do novo sistema tributário.
Receita Federal do Brasil – Orientações relativas à Reforma Tributária do consumo e às obrigações de 2026.
Receita Federal do Brasil – CNPJ e documentos fiscais – Atualização de 2026 estabelecendo a prorrogação da obrigatoriedade de inscrição no CNPJ e emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas contribuintes da CBS para 1º de janeiro de 2027.
Cadastro Imobiliário Brasileiro – CIB – Informações da Receita Federal sobre a identificação cadastral dos imóveis.
31. Nota final
Esta orientação possui caráter informativo e técnico e foi elaborada com base na legislação e nas informações oficiais disponíveis na data de sua elaboração (12/08/2026).
A aplicação prática da Reforma Tributária deverá considerar a situação individual de cada proprietário, seus imóveis, contratos, receitas, perfil dos locatários e demais circunstâncias relevantes.
Em razão do período de transição, recomenda-se a revisão periódica das simulações e dos procedimentos fiscais à medida que novas regulamentações, atos normativos e parâmetros oficiais sejam publicados.