Esta orientação trata especificamente da atividade imobiliária exercida por Pessoa Jurídica, especialmente empresas que administram imóveis de terceiros e recebem comissões pela administração das locações.
O objetivo é diferenciar a receita própria da imobiliária dos valores de aluguel que apenas transitam pela administração, bem como estabelecer critérios para tratamento documental e fiscal de situações recorrentes encontradas na administração de imóveis.
1. Uma distinção fundamental: imobiliária não é o proprietário do imóvel
A Reforma Tributária criou regras específicas para as operações com bens imóveis. Entretanto, é fundamental distinguir:
- o proprietário que recebe aluguel;
- a imobiliária que administra o imóvel;
- a imobiliária que intermedeia uma locação;
- a incorporadora;
- a loteadora;
- a empresa que explora imóveis próprios.
Uma imobiliária que administra imóveis de terceiros não deve simplesmente considerar todo o valor dos aluguéis recebidos como sua receita.
Se a imobiliária recebe R$ 10.000,00 do locatário, mas tem direito contratual a uma comissão de 5%, sua receita própria, para fins da prestação do serviço de administração, é a comissão de R$ 500,00, e não os R$ 10.000,00 integrais.
Os valores pertencentes ao locador devem ser tratados como valores de terceiros, observada a documentação, escrituração e regulamentação aplicáveis.
2. O que a Reforma Tributária alcança na atividade imobiliária?
A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu expressamente entre as operações sujeitas ao regime específico dos bens imóveis:
- alienação de imóveis;
- locação;
- cessão onerosa;
- arrendamento;
- serviços de administração de imóveis;
- serviços de intermediação imobiliária;
- serviços de construção civil.
Portanto, a atividade de uma imobiliária administradora de imóveis está expressamente contemplada pela Reforma Tributária.
3. Quem é o contribuinte na administração imobiliária?
Na prestação de serviços de administração ou intermediação de imóveis, o contribuinte do IBS e da CBS é o prestador do serviço.
Assim, quando uma imobiliária administra um imóvel de propriedade de um terceiro, temos duas relações econômicas distintas:
A segunda relação é a prestação de serviço da imobiliária. É sobre essa operação que se deve analisar a tributação da receita da administradora.
4. Administração e intermediação: redução de 50%
A legislação estabeleceu redução de 50% das alíquotas do IBS e da CBS para as operações abrangidas pelo regime específico imobiliário.
Para a locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis, a redução é de 70%. Entretanto, para os serviços de administração e intermediação imobiliária, aplica-se a redução geral de 50%.
Administração/intermediação: redução de 50% das alíquotas.
Locação/cessão onerosa/arrendamento: redução de 70% das alíquotas.
A imobiliária não deve utilizar automaticamente o tratamento de 70% reservado às operações de locação para calcular sua própria receita de administração.
5. Base de cálculo da imobiliária
Na administração imobiliária, a base de cálculo corresponde ao valor da operação de administração ou intermediação.
Isso reforça a importância de separar:
- aluguel pertencente ao proprietário;
- comissão da imobiliária;
- eventuais taxas de administração;
- eventuais serviços adicionais;
- reembolsos, quando efetivamente caracterizados como tais;
- demais valores recebidos por conta e ordem de terceiros.
Não se deve utilizar simplesmente o valor bruto movimentado pela conta bancária da imobiliária como sinônimo de receita tributável.
É indispensável identificar a natureza jurídica e econômica de cada valor recebido.
6. Quando ocorre o fato gerador da administração?
Para o serviço de administração e intermediação de bem imóvel, a LC 214/2025 estabelece que o fato gerador do IBS e da CBS ocorre no momento do pagamento.
Portanto, para uma administradora que recebe mensalmente sua comissão, a apuração deverá observar o momento do efetivo pagamento da remuneração, conforme as regras aplicáveis.
7. Análise da imobiliária fictícia – 95 imóveis
Para demonstrar o impacto econômico, será utilizada uma imobiliária fictícia com o seguinte perfil:
8. Qual é o volume de aluguéis administrados?
Se a comissão média mensal é de R$ 14.170,00 e a imobiliária cobra entre 3% e 6% do valor dos aluguéis, podemos estimar o volume mensal administrado.
Estimativa do volume de aluguéis
Portanto, a imobiliária pode movimentar centenas de milhares de reais por mês em valores de aluguel sem que esse montante represente, necessariamente, faturamento próprio da administradora.
Esse é um ponto extremamente importante para a correta parametrização contábil e fiscal.
9. Faturamento próprio da imobiliária
Considerando a comissão média informada:
Esse valor é significativamente inferior ao volume total de aluguéis administrados.
Para a Reforma Tributária, a imobiliária deve ter controles capazes de separar claramente o fluxo financeiro de terceiros da receita própria decorrente da prestação de serviços.
10. A imobiliária será tributada sobre R$ 170.040 ou sobre todo o aluguel?
Na hipótese de os R$ 14.170,00 representarem efetivamente a remuneração da imobiliária pela administração dos imóveis, o ponto de partida da análise do IBS/CBS sobre a prestação de serviços é a sua própria remuneração, e não o aluguel integral que pertence aos proprietários.
Entretanto, a classificação contábil e documental deve ser consistente com os contratos, extratos, relatórios de administração, documentos fiscais e demais elementos que comprovem que os valores pertencem aos terceiros.
11. E se a imobiliária for optante pelo Simples Nacional?
O regime tributário da imobiliária precisa ser identificado antes de concluir a carga efetiva da Reforma.
A presente simulação não presume que a imobiliária seja Simples Nacional, Lucro Presumido ou Lucro Real.
Caso seja optante pelo Simples Nacional, será necessário analisar as regras específicas de IBS e CBS aplicáveis às empresas optantes, inclusive a forma de apuração, eventual opção pelo regime regular e os efeitos sobre os créditos dos adquirentes.
O valor de R$ 170.040,00 de receita anual não permite, sozinho, determinar a carga tributária definitiva da empresa.
O regime tributário e a estrutura da operação precisam ser considerados.
12. Simulação hipotética do IBS/CBS
Para fins exclusivamente ilustrativos, suponha-se uma alíquota padrão hipotética de IBS + CBS de 27%.
Como a administração/intermediação imobiliária possui redução de 50%, a alíquota hipotética resultante seria:
Aplicando exclusivamente para fins demonstrativos sobre R$ 14.170,00:
Em termos anuais, mantida a mesma receita:
Os valores acima são exclusivamente hipotéticos. A utilização de 27% como alíquota padrão não representa uma alíquota definitiva do IBS + CBS.
A finalidade desta simulação é demonstrar a metodologia e o impacto potencial da redução de 50%.
13. A comissão de 3% a 6% deve ser analisada separadamente
A imobiliária não deve assumir que a Reforma alterará automaticamente o percentual contratado com o proprietário.
Por exemplo:
- comissão contratual: 5%;
- aluguel: R$ 4.000,00;
- comissão: R$ 200,00.
A Reforma modifica a tributação da prestação do serviço. Ela não modifica, por si só, o percentual comercial estabelecido no contrato de administração.
A empresa poderá, entretanto, precisar rever sua política comercial para considerar o impacto econômico da nova tributação.
14. Emissão da NFS-e: a imobiliária não deve emitir nota do aluguel em seu próprio nome
A imobiliária administradora presta o serviço de administração. Portanto, a sua NFS-e deve documentar a prestação de serviço de administração/intermediação.
O valor do aluguel pertencente ao proprietário não se transforma automaticamente em receita da imobiliária pelo simples fato de ter transitado por sua conta bancária.
A identificação do tomador/contratante na NFS-e deve ser compatível com a relação contratual efetivamente existente e com a documentação da operação.
Nos casos em que existem vários proprietários, deve-se analisar quem são os efetivos contratantes do serviço e como está estruturada a contratação.
15. Como emitir a NF quando o imóvel tem mais de um proprietário?
Esta é uma das situações que exige maior cuidado.
Suponha um imóvel pertencente a:
- João – 50%;
- Maria – 50%.
Se ambos figuram como proprietários e ambos contratam a imobiliária para administrar o imóvel, a documentação da prestação deve refletir essa relação.
Não é recomendável simplesmente escolher arbitrariamente um dos coproprietários como destinatário da NFS-e apenas porque ele recebe o dinheiro.
O contrato de administração deve identificar claramente todos os proprietários/contratantes e estabelecer quem é o responsável pela relação com a administradora, inclusive para fins de recebimento, repasse e documentação.
Quando houver coproprietários distintos e a legislação/ambiente fiscal exigir individualização, a imobiliária deverá avaliar a emissão proporcional ou a documentação centralizada permitida pelo sistema.
A LC 214 prevê, para a copropriedade de imóvel objeto de condomínio pro indiviso, possibilidade de os coproprietários, nos termos do regulamento, optarem pelo recolhimento unificado do IBS e da CBS em CNPJ único. Isso, contudo, é regra relacionada aos próprios coproprietários e não deve ser confundida automaticamente com a identificação do tomador do serviço de administração prestado pela imobiliária.
16. O locador pode ser Pessoa Jurídica?
Sim.
Não há impedimento para que a imobiliária administre imóvel pertencente a uma pessoa jurídica.
Nesse caso, a documentação contratual deve identificar corretamente:
- a PJ proprietária;
- seu CNPJ;
- o imóvel;
- o contrato de administração;
- o percentual de comissão;
- o responsável legal;
- a conta de recebimento;
- as condições de repasse.
A condição de o locador ser PJ não muda, por si só, a natureza do serviço prestado pela imobiliária.
17. O locatário pode ser Pessoa Jurídica?
Sim.
Também não existe impedimento para que o locatário seja uma pessoa jurídica.
A imobiliária deve apenas manter corretamente separadas as posições contratuais:
| Participante | Função |
|---|---|
| Locador | Proprietário ou titular do direito de exploração do imóvel. |
| Locatário | Quem utiliza o imóvel mediante contrato de locação. |
| Imobiliária | Prestadora do serviço de administração/intermediação. |
A emissão da documentação deve respeitar a natureza de cada relação.
18. Pai é proprietário, mas pede depósito na conta do filho
Esse tipo de situação não transforma o filho em proprietário nem em locador simplesmente porque recebeu o dinheiro.
Entretanto, existe um problema documental potencial.
Se o contrato indica que o pai é o proprietário/locador e o filho apenas recebe os valores por autorização do pai, a imobiliária deve manter essa autorização devidamente documentada.
O ideal é existir:
- autorização expressa do proprietário;
- identificação do beneficiário da conta;
- indicação de que o pagamento na conta do filho representa pagamento por conta e ordem do proprietário;
- compatibilidade com o contrato e com a prestação de contas.
O simples depósito na conta do filho não deve determinar, isoladamente, quem é o locador ou quem é o tomador da prestação de serviços.
19. Usufruto: a NF deve ser emitida em nome de quem?
O usufruto exige uma análise própria.
O usufrutuário não é necessariamente o proprietário da nua-propriedade, mas possui o direito de usar e fruir o bem nos termos do usufruto.
Se o usufrutuário é quem efetivamente explora o imóvel, recebe os frutos e mantém com a imobiliária a relação de administração, a documentação da prestação deve refletir essa relação.
Se o usufrutuário é o contratante da administração, recebe os aluguéis e possui o direito de fruição do imóvel, a NFS-e da imobiliária tende a ser emitida em seu nome, observadas as regras do documento fiscal e do contrato.
O nu-proprietário não deve ser indicado automaticamente como tomador apenas porque consta como proprietário registral.
A documentação do usufruto deve ser mantida no cadastro do imóvel para justificar a relação entre titularidade, fruição e recebimento.
20. Situação 1 – Aluguel depositado na conta da esposa do locatário/proprietário
O contrato identifica determinada pessoa como locador, mas os pagamentos são realizados na conta bancária da esposa.
O depósito em conta de terceiro não deve alterar automaticamente o cadastro do locador.
A imobiliária deve exigir autorização formal para que os pagamentos sejam realizados naquela conta e manter a documentação vinculando o recebimento ao verdadeiro titular da relação contratual.
21. Situação 2 – Contrato antigo em nome de pessoa falecida
O contrato continua em nome da pessoa falecida e o aluguel é depositado na conta do marido da neta.
Esta é uma situação que merece regularização cadastral e jurídica.
O falecimento do locador não deve ser simplesmente ignorado no cadastro da imobiliária.
Deve-se identificar o espólio, inventariante ou sucessores legitimados, conforme a situação concreta, e documentar quem passou a representar os direitos relacionados ao imóvel.
O fato de o dinheiro ser depositado na conta do marido da neta não é suficiente para demonstrar que ele seja o titular do direito ao aluguel.
22. Situação 3 – Aluguel dividido entre três herdeiros
O imóvel gera aluguel e o valor é dividido entre três herdeiros.
A imobiliária deve manter a documentação sucessória que demonstre a titularidade ou o direito de cada beneficiário.
O cadastro deve permitir identificar os três titulares e respectivos percentuais, quando formalmente definidos.
O repasse financeiro deve ser compatível com essa documentação.
A emissão da NFS-e da imobiliária deve observar quem são os efetivos contratantes/tomadores do serviço de administração e as possibilidades de individualização ou centralização admitidas pelo sistema fiscal.
23. Situação 4 – Contrato em nome da mãe PF e de uma PJ, mas pagamento na conta do filho
O contrato identifica a mãe como pessoa física e uma pessoa jurídica como partes relacionadas à propriedade/locação, mas o aluguel é depositado na conta do filho.
É necessário identificar exatamente quem é o locador, quem é proprietário, quem possui direito ao recebimento e por qual motivo o filho recebe os valores.
O pagamento em conta de terceiro deve ser respaldado por autorização formal e documentação compatível.
A imobiliária não deve utilizar o titular da conta bancária como critério isolado para determinar o beneficiário ou o tomador da operação.
24. Situação 5 – Proprietário possui mais de três imóveis, mas apenas um está na imobiliária
Um proprietário possui, por exemplo, cinco imóveis, mas apenas um deles é administrado pela imobiliária.
A regra de enquadramento da pessoa física proprietária em relação às operações imobiliárias não deve ser confundida com a receita da imobiliária.
A quantidade total de imóveis do proprietário pode ser relevante para determinar o enquadramento dele como contribuinte do regime específico, conforme as regras da LC 214/2025.
Isso não significa que a imobiliária passe a ter como receita o aluguel de todos os imóveis do proprietário.
Para a imobiliária, continua sendo relevante a operação que efetivamente administra ou intermedeia e a remuneração que recebe por esse serviço.
25. Situação 6 – Usufrutuário recebe diretamente o aluguel
O imóvel possui nu-proprietário e usufrutuário. O usufrutuário administra a exploração econômica e recebe os aluguéis.
O cadastro da imobiliária deve registrar expressamente a existência do usufruto.
Se o usufrutuário é o titular do direito de fruição e é quem contrata a administração, a relação contratual da imobiliária deve ser estruturada com ele, observada a documentação do usufruto.
O fato de o usufrutuário não ser o proprietário da nua-propriedade não impede, por si só, que seja o beneficiário da exploração econômica do imóvel.
26. Situação 7 – Locador falecido e depósito na conta do filho
O locador faleceu e os depósitos continuam sendo feitos na conta de um dos filhos.
A imobiliária deve evitar tratar o filho automaticamente como novo proprietário.
Deve ser identificada a situação sucessória: espólio, inventariante, formal de partilha, escritura pública, decisão judicial ou outro documento aplicável.
O depósito em conta do filho pode ser mantido somente quando existir autorização/documentação suficiente para justificar que ele recebe os valores por conta do espólio ou dos sucessores.
27. Situação 8 – Aluguel recebido de PJ e depósito na conta da holding
O locatário é pessoa jurídica e o pagamento do aluguel é realizado na conta de uma holding.
O simples fato de o dinheiro ser depositado na conta da holding não significa que a holding seja proprietária ou locadora.
É indispensável verificar:
- quem consta como proprietário no registro;
- quem figura como locador no contrato;
- qual é o fundamento para o pagamento à holding;
- se existe mandato, cessão, administração ou outra relação jurídica;
- quem possui direito econômico sobre o aluguel.
Se a holding for efetivamente a proprietária/locadora, a situação é diferente. Nesse caso, a documentação deve refletir a holding como titular da operação.
28. O princípio que deve orientar todos esses casos
A imobiliária não deve definir o tratamento fiscal exclusivamente pelo titular da conta bancária que recebe o dinheiro.
Também não deve ignorar a titularidade jurídica ou o direito de exploração econômica do imóvel.
O cadastro ideal deve conseguir explicar:
- quem é o proprietário;
- quem é o locador;
- quem é o usufrutuário;
- quem são os coproprietários;
- quem são os herdeiros;
- quem contratou a imobiliária;
- quem recebe o aluguel;
- por que o pagamento pode ser feito em determinada conta;
- qual é a comissão da imobiliária.
29. O pagamento em conta de terceiro altera a NFS-e?
Não necessariamente.
O pagamento em conta de terceiro é um evento financeiro. A identificação do tomador do serviço é uma questão contratual e fiscal.
Portanto:
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Proprietário A recebe em conta própria | Fluxo financeiro compatível com o cadastro. |
| Proprietário A autoriza pagamento ao filho | Manter autorização/documentação. |
| Usufrutuário recebe | Registrar usufruto e direito de fruição. |
| Espólio recebe por conta do inventariante | Manter documentação sucessória. |
| Holding recebe por ser efetiva proprietária | Cadastro e contrato devem refletir a holding. |
| Holding recebe apenas por conveniência | Exigir fundamento jurídico/documental para o recebimento. |
30. Como deve funcionar o cadastro da imobiliária?
A Reforma torna ainda mais importante que a imobiliária possua um cadastro estruturado por imóvel e não apenas por cliente.
Recomenda-se que cada imóvel possua uma ficha contendo:
- identificação do imóvel;
- matrícula;
- CIB, quando aplicável;
- proprietário(s);
- percentual de cada coproprietário;
- usufrutuário;
- nu-proprietário;
- espólio, quando aplicável;
- inventariante;
- locador contratual;
- locatário;
- CPF/CNPJ;
- conta bancária de recebimento;
- titular da conta;
- documento que autoriza eventual pagamento a terceiro;
- percentual de administração;
- valor da comissão;
- data de início do contrato.
31. Cadastro bancário não deve ser confundido com cadastro fiscal
O titular da conta bancária não deve ser utilizado automaticamente como titular da receita, locador ou tomador da NFS-e.
A conta bancária é apenas o instrumento de recebimento. O direito ao valor deve ser demonstrado por contrato, autorização, procuração, usufruto, sucessão ou outro instrumento juridicamente adequado.
32. E se o proprietário tiver 5 imóveis, mas somente 1 for administrado pela imobiliária?
Este caso merece destaque porque é uma situação bastante comum.
Imagine:
- Proprietário possui 5 imóveis;
- apenas 1 é administrado pela imobiliária;
- os demais são administrados diretamente pelo proprietário.
A quantidade total de imóveis pode ser relevante para o enquadramento do proprietário pessoa física nas regras do IBS/CBS imobiliário.
Porém, para a imobiliária:
A imobiliária deve reconhecer sua remuneração pela administração daquele imóvel que efetivamente está sob sua gestão.
A situação tributária do proprietário e a receita da imobiliária são questões distintas.
33. A imobiliária pode administrar imóvel de PJ?
Sim.
É perfeitamente possível que a imobiliária administre imóveis pertencentes a sociedades empresárias, holdings patrimoniais ou outras pessoas jurídicas.
Nesse caso, o cadastro deve identificar corretamente a PJ proprietária e a pessoa que possui poderes para representá-la.
O pagamento do aluguel em uma conta de outra empresa do mesmo grupo econômico deve ser documentado, especialmente quando houver mais de uma pessoa jurídica envolvida.
34. Holding e administração imobiliária
A existência de uma holding no fluxo financeiro não deve ser ignorada.
É necessário descobrir se ela é:
- proprietária do imóvel;
- locadora;
- administradora;
- mandatária;
- mera recebedora por autorização;
- empresa do mesmo grupo econômico.
Cada situação possui consequências documentais diferentes.
35. O que a imobiliária deve fazer com contratos antigos?
A Reforma constitui uma excelente oportunidade para realizar uma revisão cadastral de todos os contratos.
Recomenda-se classificar os contratos em:
Regular
Contrato, proprietário, locador, conta bancária e documentação estão coerentes.
Com ressalva
Existe autorização ou situação especial, mas a documentação precisa ser atualizada.
Irregular
Contrato, titularidade e fluxo financeiro são incompatíveis ou não possuem documentação suficiente.
36. Checklist recomendado para os 95 imóveis
- Conferir proprietário constante do contrato.
- Conferir proprietário constante da documentação do imóvel.
- Identificar coproprietários.
- Identificar usufrutuários.
- Identificar espólios e inventários.
- Conferir CPF/CNPJ dos envolvidos.
- Conferir titular da conta bancária.
- Exigir autorização para pagamento em conta de terceiro.
- Conferir percentual de comissão.
- Identificar o efetivo contratante da administração.
- Revisar a emissão das NFS-e da imobiliária.
- Separar contabilmente valores de terceiros da receita própria.
37. A NFS-e e as mudanças de 2026
A plataforma da NFS-e vem sendo adaptada para a Reforma Tributária. Em julho de 2026, foram disponibilizadas evoluções em produção restrita, incluindo grupos de IBS/CBS, e em agosto de 2026 novas funcionalidades entraram em produção.
A Nota Técnica 009 também reestruturou os grupos relacionados às operações com bens imóveis, incluindo informações específicas de locação e de unidades imobiliárias.
Entretanto, é importante distinguir a operação do proprietário que loca o imóvel da operação da imobiliária que presta serviço de administração.
A NFS-e emitida pela administradora deve refletir sua própria prestação de serviço e sua remuneração, observadas as regras municipais, nacionais e de transição aplicáveis ao período.
38. 2026 não deve ser confundido com a carga definitiva
O ano de 2026 é período de transição e teste da Reforma Tributária. As alíquotas de teste divulgadas para 2026 são:
Os percentuais de 50% e 70% representam reduções legais distintas. Os valores de 0,90% e 0,10% fazem parte da sistemática de transição de 2026 e não devem ser utilizados para projetar automaticamente a carga definitiva dos anos seguintes.
39. O impacto econômico para a imobiliária fictícia
A imobiliária analisada apresenta:
- 95 imóveis administrados;
- R$ 14.170,00 de comissão média mensal;
- R$ 170.040,00 de comissão anual;
- comissões entre 3% e 6%;
- volume estimado de aluguéis administrados entre R$ 236 mil e R$ 472 mil mensais.
A primeira conclusão é que o volume financeiro administrado é muito maior que a receita efetiva da imobiliária.
Por isso, uma das maiores preocupações para a Reforma será a qualidade do controle contábil dos valores de terceiros.
40. O verdadeiro risco para a imobiliária
O maior risco operacional está em possuir um cadastro em que:
- o proprietário é uma pessoa;
- o contrato está em nome de outra;
- o usufrutuário recebe;
- o dinheiro vai para o filho;
- o imóvel pertence à holding;
- o contrato continua em nome de pessoa falecida;
- e a documentação fiscal não consegue explicar a relação.
Com a crescente integração das informações fiscais, financeiras, cadastrais e imobiliárias, inconsistências desse tipo tendem a ganhar importância.
41. A imobiliária deve revisar seus contratos de administração
Os contratos de administração deveriam passar a conter, sempre que adequado, cláusulas específicas sobre:
- identificação do proprietário;
- identificação do locador;
- usufruto;
- copropriedade;
- representação;
- autorização para recebimento em conta de terceiro;
- responsabilidade pelas informações cadastrais;
- documentação sucessória;
- alteração de titularidade;
- obrigações fiscais decorrentes da Reforma;
- fornecimento de documentos necessários à emissão das notas fiscais.
42. Recomendação específica para a imobiliária dos 95 imóveis
Considerando o número de imóveis administrados, recomenda-se que a empresa não faça uma revisão manual genérica.
O ideal é criar uma classificação automática de risco:
| Nível | Características | Ação |
|---|---|---|
| Verde | Proprietário, contrato, recebimento e documentação são compatíveis. | Manter cadastro e acompanhar Reforma. |
| Amarelo | Pagamento em conta de terceiro ou documentação incompleta. | Solicitar autorização e documentação complementar. |
| Laranja | Usufruto, copropriedade, herança ou holding envolvida. | Revisão jurídica/documental antes da parametrização fiscal. |
| Vermelho | Locador falecido, contrato desatualizado ou titularidade incompatível. | Suspender a classificação automática e regularizar o cadastro. |
43. Conclusão da FARO CONTÁBIL
A Reforma Tributária não deve ser analisada pela imobiliária simplesmente como uma mudança de alíquotas.
Para a empresa que administra imóveis de terceiros, o ponto central é entender que existem duas operações econômicas distintas:
Valor pertencente ao locador
Receita da imobiliária
O IBS e a CBS incidem sobre a atividade da imobiliária conforme as regras aplicáveis aos serviços de administração e intermediação imobiliária.
A redução legal de 50% das alíquotas para administração e intermediação é diferente da redução de 70% aplicável às operações de locação.
Para a imobiliária fictícia analisada, com 95 imóveis e comissão média de R$ 14.170,00 mensais, o ponto mais importante é que o volume de aluguéis administrados pode ultrapassar R$ 200 mil, R$ 300 mil ou até R$ 400 mil mensais sem que esse valor seja automaticamente faturamento próprio da administradora.
Cada imóvel deverá ser capaz de responder, de forma documental:
Quem é o proprietário?
Quem é o locador?
Quem tem o direito de receber?
Quem contratou a imobiliária?
Quem é o locatário?
Quem recebeu o dinheiro?
Por que o dinheiro foi para aquela conta?
Qual é a comissão da imobiliária?
44. Conclusão sobre os casos apresentados
| Caso | Tratamento recomendado |
|---|---|
| Imóvel com vários proprietários | Identificar coproprietários, percentuais e contratantes. Não escolher o destinatário da NFS-e apenas pela conta que recebe. |
| Locador PJ | Permitido. Identificar corretamente a pessoa jurídica e seu representante. |
| Locatário PJ | Permitido. Manter corretamente as posições de locador, locatário e administradora. |
| Pai proprietário, filho recebe | Exigir autorização/documentação que justifique o pagamento em conta de terceiro. |
| Usufruto | Se o usufrutuário é quem contrata e explora economicamente o imóvel, a relação da administração deve refletir essa condição. |
| Contrato em nome de falecido | Regularizar espólio, inventariante ou sucessores legitimados. |
| Aluguel dividido entre herdeiros | Manter documentação sucessória e percentuais de cada beneficiário. |
| Pagamento ao filho em contrato PF + PJ | Identificar titulares, direito econômico e fundamento do pagamento. |
| Proprietário possui vários imóveis, mas só um administrado | A quantidade de imóveis pode afetar o proprietário, mas não transforma todos os aluguéis em receita da imobiliária. |
| Usufrutuário recebe diretamente | Registrar usufruto e estruturar a relação contratual com quem possui o direito de fruição e contrata a administração. |
| Locador falecido, filho recebe | Exigir documentação sucessória e autorização adequada. |
| Locatário PJ, pagamento à holding | Verificar se a holding é efetivamente proprietária/locadora ou apenas recebedora autorizada. |
45. Orientação final aos administradores imobiliários
A imobiliária deve deixar de tratar a conta bancária como elemento principal para identificação do titular da operação.
O elemento central deve ser a combinação entre titularidade, contrato, direito econômico, representação, documentação e fluxo financeiro.
O dinheiro pode, em determinadas situações, ser depositado em conta diferente da titularidade formal do imóvel. Entretanto, essa situação precisa estar documentada e ser explicável.
46. Base legal e referências técnicas
Lei Complementar nº 214/2025 – Institui o IBS e a CBS e disciplina o regime específico das operações com bens imóveis, incluindo administração e intermediação.
Lei Complementar nº 227/2026 – Alterações posteriores na regulamentação da Reforma Tributária e no texto consolidado da LC 214/2025.
Art. 252 da LC 214/2025 – Inclui os serviços de administração e intermediação de bens imóveis no regime específico.
Art. 254 da LC 214/2025 – Define o momento do fato gerador da administração e intermediação.
Art. 255 da LC 214/2025 – Estabelece a base de cálculo das operações de administração e intermediação.
Art. 261 da LC 214/2025 – Estabelece a redução de 50% das alíquotas para as operações imobiliárias e redução de 70% para locação, cessão onerosa e arrendamento.
Portal da NFS-e – Evoluções de 2026 relacionadas ao CNPJ, IBS/CBS e operações com bens imóveis.
47. Nota técnica e ressalva profissional
Esta orientação possui caráter informativo e técnico e foi elaborada considerando a legislação e os atos oficiais disponíveis na data de sua elaboração.
A Reforma Tributária encontra-se em período de transição e diversos aspectos operacionais dependem de regulamentação, atos complementares, leiautes dos documentos fiscais e procedimentos dos ambientes de emissão.
Por esse motivo, situações envolvendo falecimento, inventário, usufruto, copropriedade, holding, pagamentos em contas de terceiros ou divergência entre contrato e titularidade devem ser analisadas individualmente antes de qualquer alteração cadastral ou fiscal.
Não recomendamos alterar o titular da NFS-e, o locador ou o beneficiário do aluguel exclusivamente porque o dinheiro é depositado em determinada conta bancária.
A alteração deve decorrer da realidade jurídica e econômica da operação, devidamente documentada.